Một vài bất động sản tại Trung Quốc bị người Trung Quốc nổi giận và khó đòi nợ: Tình trạng đám đông la hét bên ngoài một văn phòng tiếp dân ở Bắc Kinh, giận dữ khi hãng địa ốc China Oceanwide Holdings gặp tắc rối tài chính. Nhiều hãng địa ốc tại Trung Quốc phải hứng chịu thảm cảnh do nền kinh tế suy yếu, cho nên các nhà địa ốc buộc phải ghi nợ và làm ảnh hưởng đến nền địa ốc tại đất nước này.
Tham khảo: Văn phòng cho thuê
Một vài bất động sản tại Trung Quốc bị người Trung Quốc nổi giận và khó đòi nợ
Tình trạng như của đại gia bất động sản suýt vỡ nợ China Evergrande Group đang bắt đầu lan rộng tại Trung Quốc. Ít nhất 4 công ty đã bán các sản phẩm quản lý tài sản (WMP) phức tạp cho hàng chục nghìn nhà đầu tư trong nước để huy động vốn, và sau đó phải xin lỗi vì không thể trả tiền đúng hạn. Người dân vì thế ngày càng nổi giận với các doanh nghiệp này và cả các cơ quan chính phủ.
Cú sốc mới nhất diễn ra vào tuần trước, khi Kaisa Group Holdings lỡ hạn thanh toán các sản phẩm đầu tư mà họ bảo lãnh. Hãng địa ốc này cho biết đang đối mặt với áp lực thanh khoản “chưa từng có”.
Các hãng bất động sản đang cố thuyết phục những người nắm giữ WMP rằng họ sẽ được trả. Tuy nhiên, các chủ nợ của Oceanwide cho biết công ty này đã thất hẹn và mong chính phủ can thiệp.
“Công ty này cũng gặp rắc rối lớn như Evergrande vậy. Họ không quan tâm đến chúng tôi, dù chúng tôi phàn nàn nhiều cỡ nào”, Mikala Xiao cho biết. Cô hiện ở Đan Mạch, nhưng đã tham gia một nhóm nhà đầu tư vận động giới chức tìm giải pháp. “Chúng tôi đã làm mọi thứ có thể nhưng chưa được. Mấy tháng này tôi không thể ngủ”, cô nói.
Một dự án đang xây dựng của Evergrande tại Trung Quốc. Ảnh:Reuters
Những rạn nứt xuất hiện trên thị trường bất động sản Trung Quốc đang khiến không chỉ người sở hữu nhà mà cả các nhà đầu tư cũng hoảng loạn. Ít nhất 70 tỷ nhân dân tệ (10,9 tỷ USD) WMP đã bị lỡ hẹn trả hoặc có nguy cơ điều chỉnh lịch thanh toán.
Việc này đang làm phức tạp nỗ lực của chính phủ Trung Quốc trong việc kiềm chế hoạt động đi vay tràn lan của các hãng bất động sản, từ đó làm dấy lên đồn đoán Bắc Kinh có thể nhẹ tay hơn. Trái phiếu của các hãng bất động sản bị đánh giá ở mức “rác” đã hồi phục từ đáy tuần này sau khi giới truyền thông cho biết Trung Quốc sẽ nới lỏng các lệnh kiểm soát vốn. Dù vậy, các loại trái phiếu này vẫn bị coi là có rủi ro vỡ nợ cao.
Tại Thâm Quyến, hàng trăm nhà đầu tư giận dữ đã tụ tập bên ngoài trụ sở của Evergrande và Kaisa. Cảnh tượng tương tự cũng diễn ra tại Thẩm Dương.
Từ nhiều năm nay, giới chức Trung Quốc đã siết chặt quy định về WMP nói riêng và hệ thống ngân hàng ngầm trị giá 13.000 tỷ USD nói chung. Tuy nhiên, chỉ mới gần đây, họ mới cắt bỏ nguồn tiền lớn cuối cùng của các công ty bất động sản. Đầu năm nay, giới chức cấm các sàn giao dịch phi tập trung (OTC) của các địa phương phát hành WMP có tài sản đảm bảo là bất động sản, Bloomberg trích nguồn tin thân cận cho biết.
Số liệu từ Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc cho thấy tính đến tháng 7/2019, các sàn OTC có khoảng 852 tỷ nhân dân tệ WMP đang lưu hành. Ít nhất nửa số đó được dùng để huy động vốn cho các công ty bất động sản. Ngoài ra, các quỹ cũng phát hành hơn 2.000 tỷ nhân dân tệ sản phẩm đầu tư liên quan đến các hãng địa ốc.
Hoạt động cho vay ngầm rất khó giải quyết và là nỗi đau đầu của giới chức Trung Quốc nhiều năm qua. Wei Xiong – Giáo sư kinh tế tại Đại học Princeton cho biết việc này còn đáng lo hơn làn sóng vỡ nợ trái phiếu phát hành ở nước ngoài của các hãng bất động sản. Cứu các công ty phụ thuộc vào WMP sẽ bị cho là giúp các tỷ phú ngành này. Trong khi đó, để họ phá sản lại gây thiệt hại lớn cho những nhà đầu tư trung lưu và người cao tuổi – đối tượng thường mua WMP.
Từ nhiều năm nay, WMP là công cụ huy động vốn chính được nhiều hãng bất động sản tư nhân lớn sử dụng. Đặc biệt trong bối cảnh chính phủ Trung Quốc siết hoạt động cho vay ngành này tại các ngân hàng. WMP trả lãi cao hơn nhiều lãi suất tiền gửi. Nguồn tiền hoàn trả khoản vay sẽ phụ thuộc vào việc bán bất động sản. Các sàn OTC địa phương cũng thường phê duyệt các sản phẩm này, nhằm duy trì dòng tiền đóng góp vào tăng trưởng kinh tế khu vực.
Larry Hu – Giám đốc phụ trách kinh tế Trung Quốc tại Macquarie Group cho rằng nhà đầu tư sẽ phải chấp nhận thua lỗ phần nào. Hồi tháng 9, việc Evergrande lỡ hẹn trả lãi đã làm bùng lên nhiều đợt phản đối trên khắp Trung Quốc.
Việc này đã gây sức ép buộc Bắc Kinh tìm giải pháp. Chính phủ Trung Quốc đã thúc giục công ty này thanh toán nhiều nghĩa vụ nợ. Tháng trước, họ còn yêu cầu tỷ phú sáng lập Evergrande Hui Ka Yan dùng tiền cá nhân để trả nợ.
Cũng như nhiều nhà đầu tư WMP khác, Xiao đang cố tìm hiểu tiền của gia đình mình đã đi đâu. Cô nói rằng công ty con của Oceanwide – Minsheng Wealth Management đã lỡ hạn thanh toán 6 triệu nhân dân tệ của chị em cô.
Hồi tháng 5, Xiao lẽ ra nhận được tiền. Nhưng sau đó, cô lại được gửi kế hoạch thanh toán mới. Công ty sau đó nói rằng các khoản thanh toán bị chậm lại do thương vụ bán mảng dữ liệu IDG trị giá 1,3 tỷ USD của hãng cho Blackstone chưa hoàn thành. Cô cũng chẳng biết giới chức sẽ giải quyết việc này thế nào.
“Tôi không biết chuyện gì sẽ xảy ra tiếp theo và bao giờ mới lấy lại được tiền”, Xiao nói.
Hà Thu (theo Bloomberg)
- Tương lai ảm đạm của bất động sản Trung Quốc
- Bất động sản Trung Quốc chật vật thanh lý tài sản
Thị trường văn phòng cho thuê bất động sản hiện nay
Trước hết, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2015 cho phép các doanh nghiệp nước ngoài cho thuê lại bất động sản mà họ đang thuê. Hơn nữa, họ có thể mua lại và sở hữu một tòa nhà đã xây dựng hoàn thiện mà họ không phải là chủ đầu tư để sử dụng riêng. Công ty tư vấn bất động sản CBRE đánh giá đây là một bước tiến quan trọng trong việc mở rộng hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư nước ngoài.
Sự thông thoáng hơn về hành lang pháp lý sẽ góp phần tạo nên sự sôi động trong hoạt động mua bán sàn văn phòng để cho thuê lại hoặc sử dụng riêng. Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép thuê các tòa nhà văn phòng để làm trụ sở làm việc mà không được phép cho thuê lại, hoặc muốn cho thuê lại phải là chủ đầu tư của dự án văn phòng cho thuê.
Mặc dù có những hạn chế này, nhưng lĩnh vực văn phòng cho thuê vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại. Một số nhà đầu tư đã chớp cơ hội lúc thị trường bất động sản khủng hoảng hoặc các chủ dự án phải cơ cấu lại danh mục đầu tư để thâu tóm những tòa nhà văn phòng có triển vọng kinh doanh tốt, nhất là những tòa nhà có chất lượng cao.
Điển hình như Tập đoàn Mappletree (Singapore) đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point tại TP. Hồ Chí Minh và Pacific Place tại Hà Nội, đồng thời, đang tiến hành xây dựng tiếp một cao ốc văn phòng hạng A ở TP. Hồ Chí Minh. Tập đoàn Daibiru của Nhật Bản đã mua lại tòa nhà văn phòng Corner Stone tại Hà Nội với giá hơn 60 triệu USD. Gaw Capital Partners cũng vừa thâu tóm 4 dự án của Indochina Land, trong đó có tòa nhà văn phòng cho thuê Indochina Plaza Hanoi rộng 16.000m2.
Với sự mở cửa của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, một số nhà đầu tư nước ngoài sẽ không nhất thiết phải bỏ ra hàng chục triệu USD để mua toàn bộ một tòa nhà và cho thuê lại. Thay vào đó, họ có thể mua vài sàn hoặc vài nghìn m2 trong một tòa nhà để cho thuê. Hình thức kinh doanh này sẽ góp phần tạo nên sự sôi động của thị trường đầu tư văn phòng cho thuê.
Thực tế, một số nhà đầu tư trong nước đã nhanh nhạy nắm bắt cơ hội từ hình thức đầu tư này. Có thể kể đến việc IDJ Investment hiện đang chào bán 3 sàn văn phòng tại tòa nhà hạng A Charmvit Tower ở số 117 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Các lô văn phòng được chào bán cho các nhà đầu tư thứ cấp với giá 42 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Nhà đầu tư thứ cấp có thể mua văn phòng để làm trụ sở, hoặc tự mình cho thuê lại. Ít rủi ro và nhàn hơn, nhà đầu tư thứ cấp có thể chọn hình thức cho chính IDJ Investment thuê lại phần diện tích đã mua. IDJ Investment sẽ chịu trách nhiệm đi tìm khách thuê, vận hành, đồng thời, cam kết trả cho nhà đầu tư thứ cấp tỷ suất lợi nhuận lên đến 10%/năm trong vòng 10 năm đầu tiên. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư thứ cấp chỉ mất 10 năm để thu hồi vốn, hơn 30 năm còn lại chỉ cần ngồi thu tiền thuê.
Các công ty tư vấn bất động sản như CBRE và Savills đều cho rằng, xu hướng cho thuê dài hạn và bán sàn văn phòng như IDJ Investment đang áp dụng sẽ ngày càng phổ biến hơn. Thậm chí, những tòa nhà văn phòng chưa hoàn thiện cũng có thể áp dụng hình thức kinh doanh này, và đây sẽ là kênh đầu tư mới khi các chủ đầu tư mong muốn đa dạng hóa các tài sản đầu tư của mình.
Thực tế, mặc dù thị trường văn phòng cho thuê chịu nhiều sức ép do kinh tế vĩ mô gặp khó khăn trong mấy năm trước, nhưng phân khúc này vẫn hấp dẫn đầu tư. Các doanh nghiệp vẫn không ngần ngại tiếp tục rót tiền đầu tư các dự án tòa nhà văn phòng cho thuê mới, bởi mức giá cho thuê bình quân khoảng 30USD/m2/tháng đối với tòa nhà hạng A và 18USD/m2/tháng đối với tòa nhà hạng B cũng đủ hấp lực để các nhà đầu tư kiếm lời từ phân khúc này.
Tỷ lệ trống toàn thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay đã giảm 3,9 điểm %, xuống còn 16,5%. Đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ đều được cải thiện ở tất cả các khu vực, ngoại trừ khu vực trung tâm. Tỷ lệ các khách hàng muốn thuê văn phòng trên 1.000m2 đã tăng trong nửa đầu năm 2015 so với nửa đầu năm 2014, từ 8% lên 15%. Nhờ có nhu cầu thuê diện tích lớn tăng nên tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện đáng kể.
Các doanh nghiệp vẫn có xu hướng chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm thành phố ra phía Tây. Đó là lý do tại sao diện tích trống của các tòa nhà khu vực Đống Đa và Ba Đình tăng lên, giá cũng giảm xuống, trong khi khu vực phía Tây thành phố có dấu hiệu phục hồi khi công suất cho thuê tăng lên và giá thuê bình ổn, thậm chí có tòa nhà đã tăng giá thuê.
Theo đánh giá của CBRE, các chỉ số kinh tế vĩ mô đang cải thiện và tốt lên trông thấy, nâng mức kỳ vọng cho cả năm 2015. Đây sẽ là một năm kinh tế tăng trưởng tốt, vì thế, khuyến khích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu hút các nguồn đầu tư mới, tạo điều kiện cho thị trường văn phòng khởi sắc hơn.
Theo baodautu.vn